Nicht den Anschluss verpassen

Bonn, 08. Juli 2022:

Aus Festnetz und Koaxialkabel wird Glasfaser; gleichzeitig ändern sich die Gesetze zur Fernsehversorgung. Welche Entscheidungen dürfen – und müssen – Verwalter jetzt treffen, um teure Fehler zu vermeiden?

Viele Verwalter sind verwirrt, wenn es um die Umsetzung des neuen Telekommunikationsgesetzes (TKG) geht. Das ist auch kein Wunder, denn die meisten heute aktiven Verwalter sind in der Ära des Kabelanschlusses groß geworden – eine Ära, die jetzt zu Ende geht. Nicht selten haben Vermieter und Verwalter mit ihren Liegenschaften einen längst bestehenden Gestattungsvertrag mit einem Kabelnetzbetreiber übernommen. Der wurde alle Jubeljahre verlängert und ansonsten nicht groß hinterfragt, weil im Tagesgeschäft stets andere Aufgaben Vorrang hatten. Erst recht wurde kein Gedanke an die Telefonleitung verschwendet: Die Kupferdoppelader der Telekom ist praktisch immer Bestandteil der Gebäudeinfrastruktur und funktioniert unauffällig vor sich hin – dass sie mit den Jahren immer mehr Funktionen erhielt und längst auch einen Fernsehanschluss bietet, ist vielen Verwaltern nicht groß aufgefallen. Schließlich ist die Nutzung des Telekom-Festnetzes für den Bewohner freiwillig, zudem kann er darüber auch die Dienste anderer Provider nutzen. Die Zwangsbindung aller Mieter an einen einzigen Kabelnetzbetreiber rief deshalb Verbraucherschützer und EU-Wettbewerbshüter auf den Plan, zumal sie als eine der Hauptursachen für den schleppenden Glasfaserausbau in Deutschland galt: Wo die Mieter ans Koaxialkabel gefesselt sind, lohnt sich die Investition in den Glasfaseranschluss kaum. Die Folge: Die Umlagefähigkeit des Kabelanschlusses wird zum Stichtag 30. Juni 2024 gesetzlich untersagt. Mieter sollen spätestens ab dann frei entscheiden, welchen TK-Anbieter sie nutzen wollen, und müssen dann nicht mehr zwangsweise für TK-Anschlüsse der Vermieter zahlen.

Für die Kabelnetzbetreiber sind die Folgen jetzt schon spürbar: Allein Vodafone verzeichnete im vergangenen Jahr einen Rückgang von mehr als 300.000 TV-Kunden. Vodafone-CEO Nick Read äußerte sich im Mai gegenüber der Financial Times unzufrieden über das Deutschland-Geschäft. Um zu retten, was zu retten ist, bittet der britische Kabelnetzbetreiber die deutsche Immobilienwirtschaft, die Kosten für den Kabelanschluss doch ab 2024 einfach selbst zu tragen – Hauptsache, die Glasfaser-Konkurrenz bleibt draußen vor der Haustür. Ohnehin sei der Glasfaseranschluss doch überflüssig, appellierte der Kabelverband ANGA bei seinem jährlichen Kongress im Mai; schließlich sei das Koaxial-Kabelnetz auch „gigabitfähig“ und enthalte – wenn auch weit entfernt vom Haus – einen zunehmenden Anteil Glasfasern. Ganz und gar unvernünftig sei es deshalb, ein funktionierendes Kabelnetz im Haus durch ein unabhängig davon installiertes Glasfasernetz zu „überbauen“. So durchschaubar die Argumentation ist, verfängt sie doch bei einigen Verwaltern. Denn wer kennt es nicht, das Mantra meist hochbetagter Bewohner: „Muss das denn sein?“ und „Hauptsache, alles bleibt, wie es ist“. Wer deshalb den Glasfaseranschluss einfach aussitzen will, riskiert jedoch teure Folgen – bis zum Verlust des Verwaltervertrags.

Glasfaser noch in Generationen konkurrenzlos

Fakt ist: Der Glasfaseranschluss ist der neue Standard für die digitale Grundversorgung der Immobilien, der die bisherigen Kupfer-Infrastrukturen ablöst. Glasfaser ermöglicht eine Datenübertragung mit Lichtsignalen in Echtzeit – die Kapazität endet deshalb nicht im Gigabitspektrum, sondern ist physikalisch nahezu unbegrenzt erweiterbar. Deshalb bleibt die Glasfaser auch noch in Generationen konkurrenzlos. Zudem benötigt sie extrem wenig Strom. Die Bundesregierung hat den flächendeckenden Anschluss aller Gebäude an das Glasfasernetz zum Ziel erklärt und mehrere Gesetze darauf ausgerichtet. Der politische Wille, Deutschland zum Glasfaserland zu machen, hat die Grundlage für einen regelrechten Investitionsboom geschaffen: Allein die Telekom investiert 30 Milliarden Euro und kooperiert vielerorts mit Stadtwerken und regionalen Betreibern, um bis 2030 den Anschluss für alle zu schaffen.

Das bedeutet, dass in immer mehr Regionen der Ausbau anrollt und Immobilieneigentümer und -verwalter vor Ort angeschrieben werden, mit der Aufforderung, das Setzen eines Glasfaser-Hausanschlusses zu ermöglichen. Dabei wird ein Glasfaserkabel durch die Hauswand eingeführt und fachgerecht abgedichtet. Im Keller wird ein Glasfaser-Abschlusspunkt (APL) installiert. Von dort werden die Glasfasern in einem zweiten Schritt in die Wohnungen geführt. Dies verunsichert viele Verwalter: Müssen sie erst einen WEG-Beschluss herbeiführen? Müssen sie nicht: Denn in der Regel ist der Glasfaser-Hausanschluss kostenlos; ohnehin schließen die meisten Verwalterverträge ausdrücklich eine Handlungs- und Entscheidungsfreiheit bei Fragen der Gebäudeinfrastruktur ein (siehe dazu auch Immobilien- Verwaltung, Heft 1/2022).

Bei nächsten WEG-Versammlung Vorratsbeschluss einholen

Um Ärger zu vermeiden, sollten Verwalter nicht abwarten, bis der Glasfaserausbau vor Ort losgeht, sondern im Vorfeld den Gebäudeeigentümer bzw. die WEG sowie den Verwaltungsbeirat informieren und das Gebäude bei der Telekom (oder dem regionalen Glasfaserbetreiber vor Ort) für den kostenlosen Hausanschluss anmelden. Wer ganz auf Nummer sicher gehen will, holt sich bei der nächsten WEG-Versammlung einen Vorratsbeschluss ein. Dabei sollte der Verwalter die WEG auf die Rechtslage aufmerksam machen: Der Gebäudeeigentümer ist nach Paragraf 134 TKG gesetzlich ausdrücklich verpflichtet, den Glasfaser-Hausanschluss zuzulassen und entsprechend mitzuwirken. Eine Verweigerung – oder passives Aussitzen – ist gesetzlich unzulässig, denn es schadet nicht nur den Bewohnern, denen der Gesetzgeber ausdrücklich ein Recht auf Glasfaseranschluss zuspricht: Wenn aufgrund fehlender Mitwirkung eines oder mehrerer Gebäudeeigentümer die Erschließung eines Ausbaugebietes unwirtschaftlich wird und der Netzbetreiber so gezwungen wird, auf den Ausbau zu verzichten, werden auch die Anrainer der angrenzenden Grundstücke oder des gesamten Straßenzugs nicht angeschlossen. Dies kann zur Folge haben, dass sich nicht nur der Netzanbieter, sondern auch die betroffenen Hausbewohner und Anrainer juristisch zur Wehr setzen.

Rechtzeitig Konzept für Gebäudevernetzung erstellen

Ist der Glasfaser-Hausanschluss im Keller installiert, wird es nicht lange dauern, bis der erste Bewohner einen entsprechenden Dienst bestellt. Der Netzanbieter informiert darüber den Verwalter und bittet formal um Zustimmung, den Glasfaseranschluss in die Wohnung zu verlängern. Dabei handelt es sich um eine reine Formalie, denn nach Paragraf 145 TKG dürfen „Betreiber öffentlicher Telekommunikationsnetze ihr […] Netz in den Räumen des Endnutzers abschließen“.

Muss der Verwalter also tatenlos zusehen, dass der Netzanbieter immer wieder neue „Strippen“ im Haus zieht? Besser ist es, schon im Vorfeld ein Konzept für die Gebäudevernetzung mit dem Netzanbieter zu vereinbaren: Nachhaltig ist ein Glasfaser-Vollanschluss (FTTH), bei dem alle Wohnungen in einem Aufwasch vernetzt werden, unabhängig davon, ob die Bewohner die Glasfaser-Dienste bereits jetzt nutzen wollen oder später. Der Kabelanschluss und auch das Telefonnetz können unabhängig davon weiter in Betrieb bleiben, solange Bewohner sie noch nutzen. Alternativ bietet die Telekom an, ein bestehendes Kabelnetz zu übernehmen und vorübergehend zur Weiterleitung der Kabelsignale umzufunktionieren. Dies ist in vielen Gebäuden auch mit dem Telefonnetz möglich und verschafft dem Verwalter einen gewissen zeitlichen Spielraum, die Glasfaser-Vernetzung aller Wohnungen auf einen späteren Zeitpunkt zu verlegen und z. B. mit anderen Modernisierungsmaßnahmen zu kombinieren.

Hat der Verwalter den Zeitpunkt jedoch verpasst, wird es teuer: Der nachträgliche Anschluss einzelner Liegenschaften ist aufwendig und kann Jahre dauern, weil die Erschließung großer Ausbaugebiete Vorfahrt genießt.

In jedem Fall sollten Verwalter jetzt aktiv werden und sich nicht einreden lassen, dass ein Kabelanschluss ausreicht: Mit der Verbreitung der Glasfaser halten völlig neue Dienste und Geräte Einzug – und die Menschen werden den alten Kabelanschluss ebenso wenig vermissen, wie sie sich heute nach Mobiltelefonen mit schwarzgrauem LCD und Gummi-Tastatur zurücksehnen.

Dieser Gastbeitrag von Stefan Susbauer erscheint in der aktuellen Ausgabe ImmobilienVerwaltung.